Автор — Адвокат Ленский Давид Сергеевич.
Если договор аренды государственной или муниципальной земли закончился, собственник расположенного на ней здания или сооружения может подать заявление о новом договоре без торгов. Заявление можно подать и после истечения срока прежнего договора. Верховный Суд разобрал эту ситуацию в пункте 3 тематического обзора № 20/2026 о предоставлении публичной земли под зданиями и сооружениями. Президиум утвердил обзор постановлением от 11 ноября 2026 года № 25А/2026. Пункт 3 обзора Верховного Суда, страницы 6–7.
Содержание:
Почему суд признал отказ незаконным
В деле из обзора договор закончился 10 декабря 2022 года. Право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Собственник обратился за новым договором в марте 2023 года. Он продолжал использовать землю по разрешённому назначению и вносил арендную плату. Орган отказал из-за подачи заявления после окончания аренды. Собственник оспорил отказ. Суд, чьё решение приведено в обзоре, удовлетворил его требование и применил пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ об исключительном праве собственника недвижимости на участок под ней.
Если арендатор просит заключить новый договор по пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ, одно из условий пункта 4 этой статьи — подать заявление до окончания прежнего договора. У собственника здания или сооружения есть самостоятельное основание для аренды без торгов по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ. За новым договором нужно обратиться в орган, который распоряжается участком. Сохраните подтверждения платежей после окончания аренды, чтобы можно было сверить расчёты. Для оформления аренды подайте заявление и подпишите новый договор. Земельный кодекс РФ.
Какие обстоятельства проверить перед подачей
- Право на объект и его расположение. Сверьте по выпискам ЕГРН, кто собственник здания, какой кадастровый номер у участка и действительно ли здание стоит в его границах. Если участок неделим и на нём есть объекты других собственников, нужно проверить порядок заключения договора с несколькими арендаторами по статье 39.20 ЗК РФ.
- Назначение земли и законность размещения объекта. Поднимите прежний договор и проверьте, для чего предоставлялась земля. Пункт 6 обзора касается отказа в выкупе участка под зданием, возведённым вопреки условиям аренды. Если есть подобный спор о законности строительства, основания для нового договора аренды тоже нужно оценить отдельно.
- Характеристики постройки. Если орган оспаривает капитальный характер объекта, сохраните технические документы и акты осмотра. В пункте 2 обзора суд установил, что спорное строение не являлось недвижимостью, и признал зарегистрированное право отсутствующим, а договор аренды недействительным.
Что указать в заявлении
В заявлении попросите предоставить участок в аренду без торгов по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Укажите кадастровый номер и цель использования участка. По пункту 1 статьи 39.17 ЗК РФ также укажите сведения о заявителе и адрес для связи.
- Для гражданина — фамилия, имя, отчество, место жительства и реквизиты документа, удостоверяющего личность.
- Для организации — наименование, место нахождения, а для российского юридического лица также ОГРН и ИНН.
- Для связи — почтовый адрес, электронная почта или оба адреса. Если участок образован или его границы уточнены по решению о предварительном согласовании, укажите реквизиты этого решения.
Пункт 2 статьи 39.17 ЗК РФ отсылает к перечню приложений в пункте 2 статьи 39.15. По перечню Росреестра, утверждённому приказом от 2 сентября 2020 года № П/0321, приложите список всех зданий и сооружений на участке. Для ваших объектов укажите кадастровые, условные или инвентарные номера и адресные ориентиры. Если право на здание, сооружение или сам участок у вас есть, но его нет в ЕГРН, приложите документ, который устанавливает или удостоверяет это право. Выписки из ЕГРН орган может получить по межведомственному запросу. Если заявление подаёт представитель, приложите документ о его полномочиях. Документы, уже направленные с заявлением о предварительном согласовании, повторно представлять не требуется, если орган принял решение о согласовании.
Для сверки и на случай спора держите под рукой выписки ЕГРН на землю и здание, прежний договор с приложениями, переписку с арендодателем и подтверждения платежей. Сохраните копию заявления и подтверждение даты его поступления, например расписку о приёме или электронное уведомление о регистрации.
По пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ орган рассматривает заявление в срок до 20 дней со дня поступления. Если участок сформирован, уточнять границы не требуется и оснований для отказа нет, орган направляет проект договора. По пункту 7 той же статьи подпишите и верните проект в течение 30 дней со дня его получения. Если участок нужно образовать или уточнить его границы, сначала проверяют необходимость предварительного согласования по статьям 39.14 и 39.15 ЗК РФ. В Ростове-на-Дону порядок аренды земли без торгов указан в городском перечне под номером 62. Перед подачей проверьте по документам, относится ли ваш участок к ведению города. Перечень муниципальных регламентов Ростова-на-Дону.
Что делать после отказа
Сохраните полный текст отказа и подтверждение его получения. Если орган сослался на позднюю подачу, сопоставьте основание вашего заявления с пунктом 3 обзора. Если в отказе указаны иные препятствия, проверьте каждое по статье 39.16 ЗК РФ. При оспаривании решения органа по КАС РФ или АПК РФ общий срок обращения в суд составляет три месяца, если законом не установлен другой срок. Отсчёт начинается на следующий день после того, как заявитель узнал о нарушении своего права. Порядок обращения зависит от характера спора и заявленного требования. Пункты 15–17 постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2022 года № 21.
Адвокаты бюро «Ленский и партнёры» помогут проверить основание для аренды, собрать документы и оценить, какое требование заявить после отказа. Для начала подготовьте прежний договор, выписки ЕГРН и ответ органа. Связаться с бюро.
