Согласно законодательству Российской Федерации, любой земельный участок должен использоваться строго в соответствии с установленным для него видом разрешённого использования. Несоответствие фактического использования установленному ВРИ может повлечь административную ответственность, приостановление строительных работ, отказ в согласовании проектной документации и другие неблагоприятные правовые последствия.
Юридическая сущность ВРИ и его классификация
Вид разрешённого использования — это правовая категория, закрепляющая допустимые цели и способы использования земельного участка в рамках территориального зонирования, определённого правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), генеральными планами и иными документами территориального планирования. ВРИ применяется к каждому конкретному участку на основании его местоположения в пределах функциональной зоны и целей градостроительной политики.
ВРИ классифицируются на следующие виды:
- Основной вид разрешённого использования. Это предпочтительный, приоритетный способ использования участка в пределах соответствующей территориальной зоны. Например, для зоны Ж-1 это может быть индивидуальное жилищное строительство.
- Условно разрешённый вид. Использование, допустимость которого устанавливается индивидуально по итогам публичных слушаний и согласований с органами местного самоуправления. Пример: размещение торгового центра в жилой зоне.
- Вспомогательный вид. Применяется в рамках основного вида, не требует отдельного разрешения, не изменяет основного функционального назначения участка. Пример: размещение гаража или хозпостройки при индивидуальном жилом доме.
Изменение вида разрешённого использования необходимо:
- при намерении использовать участок для целей, не предусмотренных текущим ВРИ;
- при подготовке проектной документации, которая предполагает иной функциональный профиль строительства;
- в случае необходимости получения разрешения на строительство и последующей регистрации объекта недвижимости с иным функциональным назначением;
- для приведения ВРИ в соответствие с фактическим использованием или установленным целевым назначением;
- при освоении земельного участка в рамках реализации инвестиционного или девелоперского проекта, предполагающего изменение зонирования;
- при изменении границ территориальных зон или корректировке градостроительной документации, повлекшей конфликт между фактическим и установленным использованием.
Процедура изменения ВРИ — это юридически и технически значимый процесс, предполагающий обязательное соблюдение норм Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также муниципальных нормативно-правовых актов. В зависимости от типа изменений и установленного ВРИ, процедура может требовать публичных слушаний, согласования с градостроительным советом, подготовки схемы размещения объекта, внесения изменений в ПЗЗ или генплан населённого пункта, получения положительного заключения уполномоченного органа и регистрации изменений в ЕГРН.
Важно учитывать, что изменение ВРИ осуществляется исключительно в пределах допустимых видов использования, установленных для конкретной территориальной зоны. Нельзя изменить ВРИ на вид, не предусмотренный для данной зоны. Если целевое использование невозможно в рамках действующего зонирования, необходимо сначала инициировать процедуру изменения ПЗЗ или градостроительного регламента.
Также необходимо учитывать наличие ограничений, включая санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, охраняемые природные территории, зоны с особыми условиями использования. Наличие таких ограничений может стать основанием для отказа в изменении ВРИ.
Этапы изменения ВРИ земельного участка
- Проверка ПЗЗ и возможности изменения ВРИ. На начальном этапе анализируются действующие правила землепользования и застройки, в частности: территориальная зона, допустимые основные и условно разрешённые виды использования. Также выясняется, предусмотрено ли требуемое использование для данной зоны, возможны ли корректировки или потребуется изменение ПЗЗ.
- Разработка и согласование схемы размещения объекта. При необходимости готовится схема размещения земельного участка или будущего объекта строительства с указанием границ, конфигурации, функционального назначения. В ряде случаев требуется согласование данной схемы с управлением архитектуры, департаментом имущественных отношений или иным уполномоченным органом.
- Подготовка пакета документов для обращения в администрацию. В него входят:
- правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН);
- кадастровый паспорт/план участка;
- заявление на изменение ВРИ;
- схема планировочной организации (при необходимости);
- пояснительная записка и иные документы в зависимости от требований конкретного муниципалитета.
- Подача заявления в орган местного самоуправления. Заявление подаётся в администрацию района, города или сельского поселения. По результатам рассмотрения принимается одно из решений: согласование изменения ВРИ, направление на публичные слушания, отказ.
- Проведение публичных слушаний (если требуется). Если речь идёт об условно разрешённом ВРИ или вид использования выходит за рамки основного, инициируются публичные слушания с участием жителей, собственников смежных участков и представителей администрации. Их итоги оформляются протоколом, который прилагается к пакету документов.
- Принятие решения уполномоченного органа. На основании протокола слушаний и материалов дела издаётся распоряжение или постановление администрации об утверждении нового ВРИ. При положительном решении выносится акт, служащий основанием для внесения сведений в ЕГРН.
- Подача документов в Росреестр. После утверждения ВРИ собственник участка обращается в Росреестр или МФЦ с заявлением о внесении изменений в ЕГРН. Регистрация осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ.
- Получение обновлённой выписки из ЕГРН. Завершающим этапом является получение официального документа, подтверждающего изменение вида разрешённого использования, что позволяет легально использовать участок в рамках нового функционального назначения.
Причины отказов и риски
На практике нередки случаи отказа в изменении ВРИ. Причинами могут стать:
- несоответствие запрашиваемого вида использования требованиям ПЗЗ;
- наличие обременений, зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ);
- несогласие участников публичных слушаний;
- отрицательное заключение управлений архитектуры или земельных комиссий;
- недостоверность представленных документов или несоответствие схем проектам планировки.
Такие отказы могут быть оспорены в судебном порядке. При наличии юридически выверенной позиции и надлежащего сопровождения вероятность получения положительного результата существенно возрастает.
Таблица: основные нормы, применимые к процедуре изменения ВРИ
| Нормативный акт |
Применение |
| Земельный кодекс РФ, ст. 7, 40 |
Целевое назначение земель, требования к ВРИ |
| Градостроительный кодекс РФ, ст. 37, 43 |
Территориальное зонирование, правила землепользования и застройки |
| Закон № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» |
Внесение изменений в ЕГРН |
| ПЗЗ, генплан и иные акты местного уровня |
Установление и корректировка ВРИ |
Участие юридического бюро «Ленский и партнёры»
Юристы бюро «Ленский и партнёры» обеспечивают:
- правовую экспертизу допустимости изменения ВРИ;
- подготовку заявлений;
- досудебное и судебное обжалование отказов в случае необоснованного отклонения заявления.
Мы обеспечиваем полную прозрачность процедуры, минимизацию сроков и защиту интересов клиента в любом формате изменения вида разрешённого использования, включая нестандартные или конфликтные ситуации.
Изменение ВРИ — это не формальность, а правовой механизм, оказывающий прямое влияние на возможность использования земли по назначению, получения разрешения на строительство, сдачи объектов в эксплуатацию и реализации имущественных прав. Комплексный подход, включающий юридический анализ, техническую экспертизу и грамотное сопровождение, обеспечивает законность, экономическую выгоду и устойчивость результата. Юридическое бюро «Ленский и партнёры» предоставляет практическую помощь на всех этапах, от предварительной оценки до защиты интересов в суде.
