Данная процедура используется в широком спектре правоотношений и основана на нормах действующего законодательства Российской Федерации, включая Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, а также подзаконные акты, государственные стандарты оценки и утверждённые методики.
Оценка стоимости земельного участка может выступать как обязательным элементом юридической процедуры (например, при изъятии земельного участка для государственных нужд или при определении кадастровой стоимости), так и инициативной мерой, направленной на подтверждение рыночной стоимости участка для реализации имущественных, корпоративных или гражданско-правовых интересов.
Правовые цели проведения оценки стоимости участка
- Совершение сделок с недвижимостью. Оценка необходима при продаже, купле, мены, дарении, аренде, передаче в уставной капитал, для определения справедливой рыночной цены и минимизации рисков злоупотреблений и оспаривания сделки.
- Оспаривание кадастровой стоимости. Используется в случае, когда кадастровая стоимость, установленная государством, превышает рыночную. Результат независимой оценки может служить доказательством в комиссии или суде.
- Судебные иски и споры. Применяется при разделе имущества, наследственных делах, бракоразводных процессах, установлении сервитутов, определении стоимости неотделимых улучшений, а также при банкротстве.
- Оценка убытков, нанесённых собственнику. Например, при ограничении прав, установлении публичных сервитутов, захвате земли, строительстве без разрешения на чужом участке и иных нарушениях вещных прав.
- Налогообложение. Рыночная и кадастровая стоимости влияют на размер налога на имущество, налог на землю, налог на прибыль и налог на доходы физических лиц при продаже.
- Выкуп и изъятие для государственных или муниципальных нужд. Определяется компенсационная стоимость, подлежащая выплате собственнику при отчуждении земли по публичным основаниям.
- Оценка для кредитования и ипотеки. Банки требуют актуальную оценку при передаче участка в залог, чтобы удостовериться в надлежащем обеспечении.
- Определение стоимости арендной платы. Особенно при передаче земельных участков в аренду, в том числе на торгах, или в случае регулирования отношений по предоставлению земли из государственного или муниципального фонда.
- Корпоративное регулирование. При передаче земли в уставный капитал, оформлении инвестиционных договоров, выходе участника из общества с выплатой доли.
Виды стоимости, определяемые при оценке
- Рыночная стоимость. Стоимость, по которой земельный участок может быть отчуждён на открытом рынке между осведомлёнными сторонами, действующими разумно и без принуждения. Является универсальной и используется в большинстве случаев.
- Кадастровая стоимость. Стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Является базой для расчёта налогов и арендных платежей. Может быть оспорена при несоответствии рыночной конъюнктуре.
- Инвестиционная стоимость. Используется в рамках бизнес-проектов и отражает ценность земли в рамках инвестиционного анализа, с учётом будущих доходов.
- Упущенная выгода и убытки. Оценивается для компенсации потерь, вызванных ограничением права собственности, задержками в регистрации, действиями третьих лиц.
- Арендная стоимость. Определяется при передаче в аренду, пересмотре ставки по договору, для заключения соглашений с органами публичной власти.
- Ликвидационная стоимость. Применяется при срочной продаже или при банкротстве, когда расчёт производится на условиях вынужденной реализации.
Таким образом, оценка стоимости земельного участка является обязательной составляющей любого юридически значимого оборота земельных активов. Она не только обеспечивает объективность сделок, но и служит юридической базой для налогообложения, защиты прав, управления активами и разрешения споров.
Кто вправе проводить оценку, порядок процедуры, документы, обжалование и юридическое сопровождение
Оценка стоимости земельного участка может осуществляться только уполномоченными субъектами, обладающими специальной профессиональной квалификацией и соответствующим статусом. В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ оценочную деятельность вправе осуществлять:
- физические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации оценщиков и имеющие квалификационный аттестат;
- юридические лица, в штате которых имеется не менее двух квалифицированных оценщиков;
- в отдельных случаях — государственные учреждения при проведении государственной кадастровой оценки.
Этапы проведения процедуры оценки
- Подписание договора на проведение оценки. Заказчиком может быть собственник земельного участка, инвестор, банк, судебный орган, орган публичной власти.
- Сбор и анализ исходной документации. Включает:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- выписку из ЕГРН;
- информацию о целевом назначении, категории, ВРИ;
- градостроительную и проектную документацию (при наличии);
- сведения о наличии построек, сервитутов, обременений, ограничений, охранных зон и др.
- Выезд оценщика на объект. Проводится визуальный осмотр, фотофиксация, замеры, сбор информации о физическом состоянии и окружающей инфраструктуре.
- Применение методических подходов. В зависимости от задачи оценки применяются:
- сравнительный подход (анализ рыночных аналогов);
- доходный подход (оценка потенциала приносимого дохода);
- затратный подход (стоимость создания аналогичного участка с учётом износа).
- Составление отчёта об оценке. Является официальным документом, содержащим:
- обоснование выбранной методики;
- описание объекта;
- расчёт стоимости;
- приложения (документы, фотографии, справки);
- подпись оценщика и реквизиты СРО.
Документы, необходимые для проведения оценки
- свидетельство о праве собственности или иной документ, подтверждающий право;
- выписка из ЕГРН (актуальная);
- кадастровый паспорт или план земельного участка;
- сведения о целевом назначении, категории и ВРИ;
- документы, подтверждающие наличие/отсутствие обременений, арестов, ограничений;
- доверенность (при подаче от имени третьего лица);
- дополнительная информация по требованию оценщика.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Если кадастровая стоимость, установленная государственным органом, существенно отличается от рыночной, собственник имеет право на её пересмотр. Порядок обжалования предусмотрен Федеральным законом № 237-ФЗ:
- Досудебный порядок — подача заявления в комиссию при Росреестре.
- прилагается отчёт об оценке, составленный независимым оценщиком;
- заявление рассматривается в течение 30 календарных дней;
- при удовлетворении — выносится решение об установлении рыночной стоимости как кадастровой.
- Судебное обжалование.
- осуществляется по правилам КАС РФ или АПК РФ в зависимости от статуса истца;
- возможно назначение судебной экспертизы;
- при удовлетворении иска кадастровая стоимость пересматривается, пересчитываются налоги, арендные и выкупные платежи.
Роль юридического бюро «Ленский и партнёры»
Юридическое бюро «Ленский и партнёры» оказывает профессиональное сопровождение при проведении оценки, в том числе:
- подготовка запроса и взаимодействие с оценщиком;
- юридическая экспертиза отчёта об оценке на предмет соответствия требованиям ФСО и закона № 135-ФЗ;
- досудебная и судебная защита при обжаловании кадастровой стоимости;
- представительство в судах, взаимодействие с Росреестром и иными органами;
- комплексное сопровождение сделок и правовых процедур с учётом итогов оценки.
Оценка стоимости земельного участка — неотъемлемый элемент правового и экономического оборота недвижимости. Она определяет параметры налогообложения, рыночных сделок, инвестиционных решений, судебных споров и обязательств перед государством. Профессиональное проведение оценки и последующее юридическое сопровождение — залог правовой стабильности и экономической эффективности. Юридическое бюро «Ленский и партнёры» обеспечивает максимальную точность, правовую чистоту и защиту интересов клиента на всех этапах взаимодействия с оценочными, государственными и судебными структурами.
