Проведение перепланировки без согласования может привести к отказу в регистрации права собственности, наложению штрафа и невозможности осуществления сделок с объектом недвижимости. Поэтому предварительное оформление всех необходимых документов — единственный правомерный способ реализации права на переустройство помещения.
Что относится к перепланировке без затрагивания несущих конструкций
Согласно разъяснениям органов строительного надзора и положениям Жилищного кодекса РФ, перепланировкой без вмешательства в несущие конструкции признаются следующие работы:
- демонтаж или возведение межкомнатных перегородок из гипсокартона, пеноблоков или иных некапитальных материалов;
- изменение расположения дверных проёмов (без затрагивания несущих стен);
- расширение санузла или ванной за счёт нежилых помещений (коридора);
- устройство гардеробной комнаты, кладовой или подсобных помещений внутри квартиры;
- перенос сантехнического оборудования в пределах санитарной зоны;
- демонтаж встроенной мебели и встроенных шкафов;
- объединение кухни и жилой комнаты без разрушения капитальных стен.
Такие работы не требуют получения разрешения на строительство, но подлежат обязательному согласованию с органами местного самоуправления до начала их проведения. В ряде регионов предусмотрено уведомительный порядок, но в большинстве случаев действует разрешительный регламент.
Правовые основания для согласования перепланировки
Правовая база, регулирующая проведение перепланировки, включает:
- статьи 25–29 Жилищного кодекса РФ;
- постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
- местные административные регламенты (например, Постановление Правительства Москвы № 508-ПП);
- строительные нормы и правила (СНиП, СП);
- санитарные и противопожарные нормы.
В соответствии с законом, перепланировка возможна только после получения разрешения и утверждения проекта, который разрабатывается организацией, обладающей соответствующим допуском СРО. После завершения работ необходимо представить документы о выполнении работ, акт осмотра и новый технический план для внесения изменений в ЕГРН.
Когда согласование обязательно
Согласование требуется, если:
- изменяется площадь или конфигурация помещений;
- осуществляется перенос дверных проёмов внутри квартиры;
- происходит перепланировка санузла или объединение его с ванной комнатой;
- меняется расположение кухонного оборудования, если оно связано с газификацией;
- необходимо изменить данные технического паспорта и ЕГРН.
Даже если перепланировка не затрагивает несущие конструкции, она может повлиять на противопожарную безопасность, санитарные нормы и возможность эксплуатации инженерных систем, что делает согласование обязательным.
Что можно изменить без затрагивания несущих конструкций
| Вид работ |
Требуется согласование |
Особенности |
| Демонтаж лёгкой перегородки |
Да |
При условии, что она не несущая |
| Объединение санузла |
Да |
Требуется соблюдение санитарных норм |
| Устройство гардеробной |
Да |
При сохранении вентиляции и освещения |
| Объединение кухни и комнаты |
Да |
Запрещено, если используется газ |
| Перенос дверного проёма |
Да |
Если не в несущей стене |
| Монтаж встроенной мебели |
Нет |
Не считается перепланировкой |
| Замена отделки |
Нет |
Не требует согласования |
Риски и последствия незаконной перепланировки
Проведение перепланировки без согласования квалифицируется как нарушение требований Жилищного кодекса РФ и влечёт ответственность по статье 7.21 КоАП РФ. Возможные последствия:
- административный штраф;
- предписание о приведении помещения в первоначальное состояние;
- отказ Росреестра в регистрации изменений и последующее ограничение на сделки с объектом;
- сложности при продаже, наследовании или передаче имущества в ипотеку.
Во избежание правовых рисков рекомендуется заблаговременно подготовить проектную документацию и пройти все этапы согласования в соответствии с действующими нормами.
Судебная практика
В ряде случаев суды рассматривают дела о признании права собственности на квартиру с выполненной перепланировкой без разрешения. Основанием для удовлетворения иска может служить наличие технической экспертизы, подтверждающей безопасность работ, а также отсутствие нарушений прав и интересов третьих лиц.
Тем не менее, при наличии предписания органа жилищного надзора или отказа в согласовании, суд вправе обязать собственника восстановить прежнюю конфигурацию квартиры. Поэтому обращение в суд должно использоваться как крайняя мера.
Как избежать отказа в согласовании
- Привлекать только проектные организации с действующими допусками СРО;
- Избегать нарушений санитарных и строительных норм, в том числе по вентиляции, инсоляции и гидроизоляции;
- Не изменять назначение помещений (например, не размещать кухню над жилой комнатой снизу);
- Соблюдать внутренние регламенты управляющей организации и ТСЖ;
- Получать предварительную консультацию в органе архитектуры или МФЦ по месту нахождения объекта.
Юридическое бюро «Ленский и партнёры» оказывает профессиональное правовое сопровождение при согласовании перепланировок жилых помещений, включая подготовку заявлений, представление интересов в органах власти и сопровождение государственной регистрации изменений. Получить консультацию можно на сайте или по телефонам, указанным в разделе «Контакты».
