Когда требуется согласование объединения квартир
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, объединение квартир признаётся перепланировкой, требующей обязательного согласования с органами местного самоуправления или уполномоченными ведомствами, независимо от того, затрагиваются ли несущие конструкции здания. Это означает, что даже простое объединение двух смежных помещений в одно без разрушения капитальных элементов несёт за собой обязанность соблюдения согласовательной процедуры.
Согласование необходимо в следующих случаях:
- при устройстве проёма между двумя квартирами;
- при демонтаже внутренних стен и перегородок между помещениями;
- при частичной или полной модернизации инженерных коммуникаций (электроснабжения, водоснабжения, вентиляции и пр.);
- при изменении назначения отдельных зон в квартире (например, перенос кухни);
- при создании единого входа, коридора, санитарного узла и иных функциональных зон;
- при необходимости внесения изменений в технический план и сведения ЕГРН;
- при объединении объектов, расположенных на разных кадастровых номерах.
Если собственник осуществляет объединение без оформления разрешения, такое действие может быть квалифицировано как самовольная перепланировка. В этом случае органы жилищной инспекции вправе выдать предписание об устранении нарушений, а при несоблюдении сроков инициировать обращение в суд.
Правовые основания объединения квартир
Для того чтобы объединение квартир было признано законным, должны быть соблюдены следующие условия:
- обе квартиры должны принадлежать одному собственнику (или супругам, владеющим имуществом на праве совместной собственности);
- отсутствие запретов, наложенных органами опеки (в случае, если в семье есть несовершеннолетние собственники);
- соблюдение санитарных, противопожарных и строительных норм при разработке проекта;
- наличие положительного заключения уполномоченной проектной или экспертной организации о возможности проведения работ;
- техническое заключение о состоянии конструкций здания, в котором подтверждается, что планируемые работы не нанесут ущерба несущим элементам, инженерным коммуникациям и общедомовому имуществу.
Если квартиры расположены в жилом доме, признанном объектом культурного наследия, потребуется также согласование с органами охраны памятников и получение соответствующего заключения.
В каких случаях требуется согласование объединения квартир
| Основание для объединения |
Необходимость согласования |
Особенности согласования |
| Объединение через проём между квартирами |
Да |
Требуется проект и заключение СРО |
| Удаление перегородки между помещениями |
Да |
При условии отсутствия несущих конструкций |
| Объединение с изменением инженерных систем |
Да |
Обязательно техническое заключение |
| Квартиры находятся на разных этажах |
Да |
Рассматривается индивидуально, может потребоваться реконструкция |
| Объединение помещений, находящихся в ипотеке |
Да |
Требуется согласие залогодержателя |
| Объединение без вмешательства в конструкции |
Да |
Даже без вмешательства требуется оформление |
Порядок согласования объединения квартир
Процедура согласования объединения помещений включает в себя комплекс правовых и технических этапов, каждый из которых имеет важное значение с точки зрения последующей регистрации изменений. Схематично порядок действий выглядит следующим образом:
- Получение технической документации по каждой квартире, включая поэтажный план и экспликацию, отражающую фактическое состояние объектов до объединения.
- Заказ проекта перепланировки, подготовленного организацией, имеющей допуск СРО, с обязательным техническим заключением о допустимости предполагаемых изменений.
- Подача комплекта документов в орган местного самоуправления либо через МФЦ.
- Получение разрешения на перепланировку и выполнение предусмотренных проектом работ.
- Приёмка выполненных работ с составлением акта завершённого переустройства.
- Подготовка технического плана новым кадастровым инженером.
- Внесение изменений в ЕГРН, объединение записей по прежним квартирам и регистрация нового объекта.
Документы, необходимые для подачи заявления
Для подачи заявления о согласовании объединения квартир заявителю потребуется собрать и представить:
- правоустанавливающие документы на каждую квартиру;
- технические планы и поэтажные планы БТИ;
- проект перепланировки, согласованный с СРО;
- техническое заключение о безопасности работ;
- заявление по установленной форме;
- при необходимости — согласие залогодержателей или органов опеки.
Перечень может варьироваться в зависимости от особенностей здания, степени вмешательства в несущие конструкции, а также от региональных требований административных регламентов.
Ответственность за самовольное объединение квартир
Проведение работ по объединению квартир без согласования влечёт административную ответственность по статье 7.21 КоАП РФ. Санкции включают штраф, а также возможность выдачи предписания о возврате помещений в прежнее состояние. Орган Росреестра вправе приостановить регистрацию изменений, если по результатам технической инвентаризации будут выявлены расхождения между фактической планировкой и данными, содержащимися в ЕГРН.
Судебная практика по спорам, связанным с объединением
На практике встречаются ситуации, когда орган согласования отказывает в выдаче разрешения, несмотря на наличие всех документов. Частыми основаниями отказа являются:
- расположение квартир на разных этажах и невозможность технически безопасного объединения;
- отсутствие согласия всех собственников МКД (если проект затрагивает общее имущество);
- отказ в признании ранее выполненной перепланировки законной по причине отсутствия проекта и технического заключения.
В таких случаях возможно обращение в суд с иском об оспаривании отказа в согласовании либо с требованием о признании права собственности на объединённое помещение. Обязательным элементом в таких делах является предоставление экспертного заключения о соответствии выполненных работ требованиям безопасности и строительным нормам.
Суды, как правило, удовлетворяют требования истца при условии, что объединение не нарушает интересы других собственников, не создаёт угрозу для жизни и здоровья граждан и соответствует действующему законодательству.
Практические рекомендации собственникам
- До начала любых действий получить профессиональную юридическую консультацию.
- Убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов и отсутствии обременений.
- Оформить проект в организации, состоящей в СРО, и не использовать типовые схемы без учёта конкретной планировки.
- В случае возникновения отказов — фиксировать их письменно и своевременно обжаловать.
- Не подписывать акт завершённого переустройства до получения всех положенных заключений и протоколов.
Юридическое бюро «Ленский и партнёры» сопровождает клиентов на всех этапах: от предварительной правовой оценки до защиты в суде и получения финальных правоустанавливающих документов. Мы обеспечим правовое сопровождение объединения квартир с учётом всех требований законодательства и особенностей конкретного объекта недвижимости. Свяжитесь с нами по телефону или через форму обратной связи на сайте для получения консультации и индивидуального предложения.
