Правильное и своевременное внесение изменений позволяет не только устранить правовую неопределённость, но и обеспечить возможность законного распоряжения объектом недвижимости: его продажи, передачи в аренду, постановки на учёт как залогового имущества и других действий.
Кадастровые сведения являются официальными, юридически значимыми и подлежат учёту при решении всех ключевых вопросов, связанных с правом собственности и иными вещными правами. Именно они учитываются при регистрации сделок, расчёте налогов, формировании градостроительных решений, а также при судебном разрешении имущественных споров. Несовпадение фактической информации и сведений ЕГРН может привести к отказу в совершении регистрационных действий, признанию сделки недействительной, начислению неверных налогов, а также к невозможности распоряжаться имуществом в законном порядке.
Основания для внесения изменений в кадастр
Внесение изменений в ЕГРН допускается только при наличии законных оснований. К числу таковых относятся:
- Изменение конфигурации или площади участка:
- в результате раздела, выдела, объединения, перераспределения участков;
- в результате уточнения по итогам геодезических измерений и межевания;
- по постановлению суда или решению органа местного самоуправления.
- Уточнение границ и координат участка:
- при выявлении расхождений с фактическим местоположением;
- при устранении пересечений с границами смежных участков;
- при приведении данных в соответствие с современными средствами измерения (ГНСС, спутниковая съёмка).
- Изменение категории земель или вида разрешённого использования (ВРИ):
- по результатам административной процедуры, утверждённой органами власти;
- по итогам изменения градостроительной документации, ПЗЗ и иных нормативных актов.
- Исправление технических, реестровых и кадастровых ошибок:
- выявленных самостоятельно правообладателем, кадастровым инженером или при осуществлении регистрационных действий;
- на основании документов, подтверждающих недостоверность внесённой информации;
- по заключению органа кадастрового учёта или по решению суда.
- Изменение иных характеристик участка:
- адреса (в связи с присвоением нового адреса органами местного самоуправления);
- наличие объектов капитального строительства, элементов благоустройства, сервитутов, обременений;
- границ территорий с особыми условиями использования (ЗОУИТ), охранных зон, водоохранных полос, санитарно-защитных поясов и др.
- Решения уполномоченных органов и судебные акты:
- постановления судов о признании права, исправлении сведений, исключении объектов из ЕГРН;
- решения органов местного самоуправления, департаментов имущественных отношений, кадастровых палат;
- заключения технических экспертов, межевые и технические планы.
Особое внимание должно уделяться различию между исправлением кадастровой ошибки и внесением изменений по инициативе правообладателя. В первом случае речь идёт о внесении недостоверных сведений по вине органа регистрации или кадастрового инженера; во втором — о добросовестном уточнении данных самим собственником. Последствия и процедура в этих случаях отличаются.
Внесение изменений может быть инициировано как самим правообладателем, так и органами власти, кадастровыми инженерами или иными заинтересованными лицами. Для успешного внесения изменений требуется подготовка надлежащего пакета документов, соответствие установленной форме и техническим требованиям, а в ряде случаев — сопровождение процедуры специалистами с правовой экспертизой.
Этапы внесения изменений в кадастр земельного участка
- Подготовка и сбор документов.
- правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН, договор, свидетельство);
- межевой план, технический план, заключение кадастрового инженера (в зависимости от типа изменения);
- акт согласования границ (если проводится межевание);
- решение суда или постановление органа власти (при изменениях по инициативе третьих лиц);
- заявление по форме, утверждённой приказом Минэкономразвития РФ.
- Обращение в уполномоченный орган.Подача заявления и документов осуществляется:
- через многофункциональный центр (МФЦ);
- в электронном виде через портал Росреестра;
- непосредственно в отдел Росреестра (при наличии приёма граждан);
- через кадастрового инженера или представителя по доверенности.
- Проверка и регистрационные действия.
- документы проходят юридическую и техническую экспертизу;
- регистратор принимает решение: об учёте изменений, приостановлении или отказе;
- в случае положительного решения изменения вносятся в ЕГРН, формируется новая выписка.
- Получение результата.
- обновлённые сведения отображаются в ЕГРН в течение установленного срока (в среднем 5–9 рабочих дней);
- выдаётся выписка с обновлёнными характеристиками объекта.
Причины приостановлений и отказов
На практике регистрирующие органы могут приостановить или отказать во внесении изменений. Типовые основания:
- неполный комплект документов;
- несоответствие сведений требованиям приказа Минэкономразвития РФ № 953;
- отсутствие подтверждающих материалов (например, актов, схем);
- противоречие между поданными сведениями и имеющимися в ЕГРН записями;
- ошибки в техническом плане или межевом плане;
- отсутствие прав на смежные участки при изменении границ.
В случае отказа заявитель вправе подать повторное заявление, устранить недостатки, либо оспорить действия Росреестра в судебном порядке. Судебная практика показывает, что при наличии заключений кадастровых инженеров, технической экспертизы и правоустанавливающих документов шансы на удовлетворение требований весьма высоки.
Таблица: основания, сроки и органы, участвующие в процедуре
| Основание внесения изменений |
Срок рассмотрения |
Уполномоченные органы |
| Межевание и уточнение границ |
7–9 рабочих дней |
Росреестр, МФЦ |
| Изменение адреса, категории, ВРИ |
5–7 рабочих дней |
Росреестр, администрация МО |
| Исправление кадастровой ошибки |
3–5 рабочих дней |
Росреестр, кадастровая палата |
| По решению суда |
5–9 рабочих дней |
Росреестр, суд, приставы |
Участие юридического бюро «Ленский и партнёры»
Юридическое бюро «Ленский и партнёры» оказывает полный спектр юридических услуг по внесению изменений в кадастровые сведения, включая:
- анализ правовых и технических оснований для изменения данных;
- подготовку заявлений, правовой позиции и представление интересов в Росреестре;
- взаимодействие с кадастровыми инженерами, экспертами, органами архитектуры;
- обжалование отказов в досудебном и судебном порядке;
- сопровождение всей процедуры вплоть до получения обновлённой выписки из ЕГРН.
Наша команда обеспечивает юридическую чистоту кадастровой документации, исключение рисков отказа и получение правового результата, полностью соответствующего интересам клиента. Мы работаем как с физическими, так и с юридическими лицами, включая застройщиков, арендаторов и публично-правовые образования.
Изменения кадастровых сведений — это сложная, но необходимая часть правовой работы с недвижимостью. Только при точном совпадении фактических характеристик объекта с данными ЕГРН возможно беспрепятственное распоряжение земельным участком. Юридическое бюро «Ленский и партнёры» предоставляет эффективные решения на всех этапах — от выявления расхождений до регистрации окончательных изменений. Мы защищаем право собственности через правовой порядок и профессиональную экспертизу.
