В подобных случаях речь идёт о прямом нарушении прав собственности, закреплённых статьёй 35 Конституции РФ и статьями 209, 222 ГК РФ. Юридическое бюро «Ленский и партнёры» оказывает профессиональное сопровождение в спорах, связанных с оспариванием решений о сносе — от анализа документации до защиты в суде и инициирования строительной экспертизы.
В каких случаях решение о сносе подлежит оспариванию
Постановление о сносе может быть признано незаконным при наличии следующих обстоятельств:
- объект не является самовольной постройкой в смысле статьи 222 Гражданского кодекса РФ (имеются разрешения, объект поставлен на кадастровый учёт);
- решение о сносе принято органом, не наделённым соответствующей компетенцией — например, администрацией района, тогда как полномочия принадлежат органу исполнительной власти субъекта РФ;
- собственник не был уведомлён о вынесении решения и не имел возможности заявить свои возражения, что нарушает принципы процессуального равенства и диспозитивности;
- в акте отсутствуют конкретные и доказанные основания: не установлено аварийное состояние, нет экспертизы, нет сведений о нарушении градостроительных требований;
- решение принято по мотивам целесообразности, но без правового обоснования (например, под предлогом благоустройства территории или переселения).
При этом снос объекта недвижимости допускается исключительно при наличии совокупности юридических и фактических условий, в частности:
- признания здания самовольной постройкой на основании судебного акта;
- отсутствия правоустанавливающих документов у собственника;
- угрозы жизни и здоровью граждан, подтверждённой техническим заключением.
Любое иное основание, не подтверждённое в установленном порядке, может быть оспорено в административном или судебном порядке.
Правовой статус объекта и основания для защиты
Ключевым вопросом при оспаривании решения о сносе является определение правового статуса объекта. Если здание зарегистрировано в ЕГРН, имеет кадастровый номер и сведения о праве собственности, оно не может быть признано самовольной постройкой в административном порядке.
Даже при отсутствии разрешения на строительство, но при наличии госрегистрации права и фактического ввода объекта в эксплуатацию, решение о сносе без обращения в суд нарушает статью 222 ГК РФ. Признание объекта самовольным возможно исключительно в судебном порядке, что подтверждается правовой позицией высших судов.
Кроме того, защиту права на объект может обеспечивать:
- наличие ранее выданных разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию;
- отсутствие нарушений санитарных, противопожарных и строительных норм;
- наличие договора аренды земельного участка или правоустанавливающих документов на землю;
- признание постройки жилым или нежилым помещением, внесённым в государственные реестры.
Нарушения процедуры принятия решения о сносе
Значительное количество решений о сносе выносится без соблюдения предусмотренного законом порядка. Типичные нарушения включают:
- отсутствие обследования технического состояния здания с участием специализированной организации, имеющей лицензию на проведение экспертиз;
- вынесение решения без участия собственника, без предоставления возможности предоставить возражения и доказательства;
- принятие акта органом, не обладающим компетенцией (например, в отсутствие нормативного акта субъекта РФ);
- ссылки в документе на ненадлежащие основания, не предусмотренные законодательством — например, «нецелевое использование», «утрата архитектурной ценности», «неудобство для проезда» и др.
Таблица: Нарушения, допускаемые при вынесении решений о сносе
| Вид нарушения |
Суть |
Правовые последствия |
| Отсутствие технической экспертизы |
Не подтверждено аварийное состояние |
Акт может быть признан недействительным как необоснованный |
| Нет уведомления собственника |
Лицо лишено возможности участвовать в процессе |
Нарушены нормы административного производства и ГПК/КАС РФ |
| Отсутствие полномочий у органа |
Решение вынесено неуполномоченным лицом |
Нарушение компетенции — основание для отмены акта |
| Решение без правовой основы |
Нет указания на нормы, обосновывающие снос |
Документ является неправомерным, нарушает принцип законности |
Юридическая позиция при подготовке к оспариванию
Для эффективного оспаривания решения необходимо провести предварительную правовую подготовку:
- Получить копию решения о сносе с полным обоснованием.
- Запросить градостроительный план, технические паспорта, разрешения, сведения из ЕГРН.
- Провести независимую строительную экспертизу, подтверждающую исправное состояние объекта.
- Подготовить досудебную жалобу или исковое заявление, в зависимости от порядка принятия акта.
- Установить факт нарушения процессуальных и материальных норм права, в том числе отсутствие компетенции, обоснования и участия правообладателей.
Оспаривание решений о сносе: алгоритм действий и защита с участием юристов
Подача жалобы на решение о сносе: досудебный порядок
В большинстве случаев досудебный порядок оспаривания предусматривает подачу жалобы в орган, принявший спорный акт, либо в вышестоящий административный орган. Это обязательный этап, если решение принималось в административном порядке. В жалобе указывается:
- наименование органа, принявшего решение;
- реквизиты акта о сносе (номер, дата, предмет);
- сведения о заявителе (ФИО, адрес, правовой статус);
- ссылки на правовые основания, по которым заявитель считает решение незаконным;
- требования: отмена акта, приостановка исполнения, признание решения необоснованным.
Жалоба оформляется письменно, прилагаются копии правоустанавливающих документов на объект, заключения экспертов, выписки из ЕГРН, переписка и иные материалы. Ответ должен быть предоставлен в течение 30 календарных дней. В случае отказа — возможно обращение в суд.
Подача иска в суд: как правильно построить защиту
Судебный порядок применяется, если досудебная процедура не предусмотрена или не дала результата. Иск подаётся в районный суд, если заявитель — физическое лицо, либо в арбитражный суд при участии юридических лиц.
Исковое заявление должно содержать:
- сведения об истце и ответчике;
- указание на обжалуемое решение и дату его принятия;
- подробное изложение фактических обстоятельств дела;
- ссылки на нормы закона, нарушенные принятием акта (ГК РФ, ЖК РФ, КАС РФ, ГПК РФ, градостроительные регламенты);
- доказательства, подтверждающие наличие у истца права и интереса (право собственности, владения, аренды и т. д.);
- требование о признании решения незаконным, недействующим или подлежащим отмене.
К иску прилагаются:
- копии обжалуемого решения и приложений к нему;
- правоустанавливающие документы на объект;
- результаты строительной, градостроительной или технической экспертизы;
- документы, подтверждающие нарушения процедуры принятия решения (уведомления, акты, переписка);
- копии искового заявления и приложений — по числу лиц, участвующих в деле.
Ход судебного разбирательства и меры по обеспечению иска
В рамках дела по оспариванию решения о сносе можно ходатайствовать о принятии обеспечительных мер. Например:
- приостановление исполнения оспариваемого акта;
- запрет органу власти или третьим лицам предпринимать действия, связанные со сносом;
- запрет на проведение работ по демонтажу до завершения разбирательства.
Суд рассматривает дело с учётом:
- наличия или отсутствия признаков самовольной постройки;
- соблюдения процедуры принятия решения;
- фактического технического состояния объекта;
- правового статуса земельного участка и здания;
- возможности устранения выявленных нарушений без сноса.
Судебное решение вступает в силу после истечения срока на обжалование и может быть обжаловано в апелляционном порядке. При удовлетворении требований заявителя суд признаёт акт о сносе незаконным и обязывает прекратить исполнение данного решения.
Поддержка юридического бюро «Ленский и партнёры» в делах о сносе
Юристы бюро оказывают полное сопровождение клиента:
- анализируют правовую ситуацию и устанавливают нарушения в акте;
- готовят жалобы и исковые заявления, обеспечивая аргументацию и доказательства;
- инициируют проведение строительной экспертизы для оценки состояния объекта;
- участвуют в переговорах с органами власти и подготовке правовых заключений;
- представляют интересы в суде на всех стадиях процесса — от первой инстанции до кассации;
- контролируют исполнение судебных решений, в том числе в исполнительном производстве.
Сложные ситуации требуют глубокого понимания не только правовых механизмов, но и административной специфики, работы с технической документацией и нормативами. Именно поэтому привлечение профессиональной команды позволяет избежать типичных ошибок и добиться эффективного результата.
