Что признаётся перепланировкой нежилого помещения
Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), перепланировка нежилого помещения — это изменение конфигурации, затрагивающее характеристики объекта капитального строительства. Речь идёт о демонтаже и установке перегородок, переносе проёмов, объединении помещений, а также о переоборудовании инженерных систем, влияющих на функциональное назначение помещений.
Перепланировка может включать:
- устройство или перенос дверных и оконных проёмов;
- демонтаж и возведение перегородок;
- переустройство инженерных коммуникаций;
- изменение состава помещений, объединение смежных зон;
- изменение фасадных решений.
Если в результате проведения строительных работ изменяются основные технико-экономические показатели объекта (общая площадь, высота, количество этажей), то такие действия подлежат квалификации как реконструкция. Реконструкция влечёт иные правовые последствия, включая обязанность получения разрешения на строительство и внесение изменений в разрешённый вид использования земельного участка.
В каких случаях требуется согласование перепланировки
Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:
- затрагиваются несущие конструкции и несущие стены;
- выполняются работы, влияющие на параметры противопожарной безопасности;
- перепланировка изменяет сведения, подлежащие кадастровому учёту;
- перепланировка осуществляется в здании, расположенном в границах охранных зон;
- перепланировка сопровождается изменением внешнего облика здания (фасада).
В соответствии со статьёй 26 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, перепланировка возможна исключительно на основании согласованной проектной документации и с получением соответствующего разрешения. Согласование осуществляется органом местного самоуправления или уполномоченным органом исполнительной власти, в зависимости от категории объекта.
Перечень документов для согласования перепланировки
Для инициирования процедуры согласования перепланировки нежилого помещения собственнику необходимо предоставить:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство, выписку из ЕГРН);
- проект перепланировки, разработанный организацией, имеющей допуск СРО;
- технический паспорт или поэтажный план помещения;
- техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ;
- согласие других собственников, если помещение расположено в многоквартирном доме;
- заключение кадастрового инженера;
- заявление установленной формы в орган, осуществляющий согласование;
- иные документы, предусмотренные региональными административными регламентами.
При необходимости получения разрешения на строительство потребуется также заключение государственной экспертизы проектной документации, а в случае расположения объекта в зоне с особыми условиями использования территории — согласование с профильными органами (например, Росприроднадзор, Департамент культурного наследия).
Ответственность за перепланировку без согласования
В соответствии со статьёй 7.21 КоАП РФ, самовольное переустройство и перепланировка помещения влечёт наложение административного штрафа. Кроме того, могут быть применены меры принудительного исполнения: предписание об устранении нарушений, обращение в суд с иском о восстановлении объекта в первоначальное состояние, а также приостановление эксплуатации помещения.
Орган местного самоуправления или орган строительного надзора вправе инициировать обращение в суд с требованием о сносе самовольной перепланировки либо о приведении помещения в соответствие с технической документацией. Также может быть отказано в регистрации права собственности на самовольную перепланировку, что нарушает право собственника на распоряжение объектом.
Порядок узаконивания перепланировки через суд
Если перепланировка была выполнена без получения предварительного согласования, её можно узаконить в судебном порядке. Для этого требуется обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольно выполненные изменения либо о признании факта соответствия объекта установленным требованиям.
К исковому заявлению необходимо приложить:
- заключение технического эксперта о допустимости и безопасности выполненных работ;
- технический план помещения в текущем состоянии;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости и земельный участок;
- сведения из ЕГРН;
- заключения органов строительного надзора, если проводились проверки;
- иные доказательства соответствия перепланировки требованиям безопасности и градостроительного законодательства.
В случае удовлетворения иска суд принимает решение, которое становится основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН. После этого можно зарегистрировать права собственности на помещение с учётом произведённой перепланировки.
Роль строительной экспертизы при перепланировке
Проведение строительной экспертизы необходимо в следующих случаях:
- затрагиваются несущие стены и конструкции;
- требуется судебное установление факта безопасности выполненных работ;
- требуется внесение изменений в технический план и кадастровый учёт;
- орган местного самоуправления выдал отказ в согласовании перепланировки;
- необходимо обосновать возможность сохранения текущей конфигурации помещения.
Экспертиза проекта перепланировки для суда представляет собой ключевое доказательство, позволяющее подтвердить соответствие произведённых изменений строительным нормам и правилам. Экспертное заключение может быть использовано как в рамках административной процедуры, так и в судебном процессе.
Перепланировка нежилого помещения, особенно затрагивающая несущие конструкции или фасады, требует строгого соблюдения градостроительных и строительных норм. Только формально оформленные действия, сопровождающиеся проектной и технической документацией, могут быть приняты органами государственного контроля и являться основанием для регистрации изменений в ЕГРН.
Юридическое бюро «Ленский и партнёры» предоставляет профессиональную юридическую помощь в вопросах правового сопровождения согласования перепланировки, взаимодействия с проектными и техническими организациями, а также судебной защиты при узаконивании самовольных изменений. Сопровождаем клиентов на всех этапах — от анализа исходных документов до регистрации прав. Получить консультацию можно через форму обратной связи на сайте или по телефону, указанному в разделе «Контакты».
