Содержание:
Проверяется не только объект, но и способность компании законно распорядиться активом
При продаже офиса, магазина, склада или иного нежилого помещения риски возникают одновременно на уровне недвижимости и корпоративного продавца. Покупатель проверяет право, землю, назначение, арендаторов и техническое состояние, а также полномочия директора, одобрения сделки, банкротство, залоги и налоговую конструкцию.
Цена коммерческого объекта обычно существенна, поэтому договор, расчёты и регистрация готовятся как единый closing. Любое условие до платежа получает документ и ответственного участника.
Due diligence разделяется на объект и продавца
По объекту проверяются право, ограничения, земля, назначение, доступ, сети, перепланировка или реконструкция, аренда, судебные споры и фактическое состояние. По компании — регистрационные данные, полномочия, бенефициары, финансовое положение, исполнительные производства, банкротные риски и судебные конфликты.
Наличие записи ЕГРН подтверждает зарегистрированное право, но не исключает оспаривание корпоративного решения, предпочтение в банкротстве или притязания по договору аренды.
Корпоративные одобрения проверяются по уставу и закону
Определяется, является ли сделка крупной или сделкой с заинтересованностью, кто вправе её одобрить и как рассчитывается стоимость активов. Решение оформляется до или в предусмотренном порядке и должно охватывать объект, цену и ключевые условия.
Полномочия директора проверяются на дату подписания и подачи в Росреестр. Доверенность представителя должна включать договор, заявления, акт и расчёты в нужном объёме.
НДС и цена согласуются с бухгалтерской и договорной схемой
Договор прямо указывает, включает ли цена НДС, по какой ставке и кто оформляет счёт-фактуру. Налоговый режим продавца и объекта проверяется с профильным специалистом; юридический договор не должен оставлять миллионный налоговый вопрос фразой «в соответствии с законом».
Занижение цены повышает корпоративные, налоговые и банкротные риски. Независимая оценка и объяснение экономической цели сделки помогают подтвердить рыночность.
Арендаторы и эксплуатация могут перейти вместе с объектом
Покупатель получает реестр договоров аренды, обеспечительных платежей, задолженности, индексации, улучшений и споров. Смена собственника обычно не прекращает аренду автоматически. В договоре продажи определяется передача прав по обеспечению, документов и расчётов на переходную дату.
Также проверяются управляющая организация, коммунальные и эксплуатационные договоры, мощности, доступ и разрешения для фактического бизнеса покупателя.
Земля и градостроительный режим определяют использование здания
Для отдельного здания исследуются право на участок, границы, ВРИ, сервитуты, подъезды, зоны с особыми условиями и соотношение площади земли с объектом. Для помещения в здании проверяются доля в общем имуществе и правила эксплуатации.
Покупатель оценивает, допустимы ли его деятельность, вывеска, реконструкция и дополнительная нагрузка на сети. Регистрация собственности не является разрешением на любой вид использования.
Closing checklist связывает договор, расчёты и Росреестр
До подписания выполняются условия: одобрения, снятие залога, согласие банка, прекращение или раскрытие аренды, налоговые документы и финальная выписка. Аккредитив или депозит определяет получателя, сумму, срок и документы раскрытия.
После регистрации сверяются ЕГРН, обременения, акт, ключи, техническая и договорная документация. Часть цены может удерживаться до передачи критически важных документов или освобождения объекта, если это согласовано.
Как «Ленский и Партнеры» работает по этой задаче
«Ленский и Партнеры» проводит правовую проверку объекта и компании-продавца, координирует корпоративные, налоговые, оценочные и технические вопросы. Результаты оформляются в реестр рисков и условий закрытия.
Мы готовим договор, заверения, условия расчётов и closing checklist, участвуем в переговорах, регистрации и передаче, а при выявлении препятствия предлагаем корректировку структуры сделки.
Полезно по этому маршруту
Правовая основа
Частые вопросы
Достаточно решения единственного участника?
Только если оно соответствует уставу, закону, структуре собственности и охватывает условия конкретной сделки.
Покупатель обязан принять действующих арендаторов?
Смена собственника обычно не прекращает аренду; договоры и основания их прекращения проверяются до покупки.
Цена всегда указывается с НДС?
Формулировка зависит от налогового режима продавца и операции; это нужно согласовать до подписания.
Можно купить объект вместе с компанией?
Это альтернативная структура с иными корпоративными, налоговыми и долговыми рисками; её оценивают отдельно от прямой продажи недвижимости.
Навигация для предпринимателей и компаний: договоры, задолженность, арбитражный процесс, обеспечительные меры и проверка документов.Договор, долг, арбитраж и корпоративный риск
Популярные услуги
Нормы и комментарии
Документы и подготовка
Суд и исполнение
