Проверять квартиру нужно до внесения аванса или задатка. Сначала выясните, кому она принадлежит, как продавец её получил, кто вправе в ней жить и какие ограничения мешают продаже. Затем сопоставьте документы с состоянием квартиры и согласуйте договор, расчёты и передачу ключей. Одна выписка из реестра не отвечает на все эти вопросы.
Эта инструкция посвящена покупке квартиры у собственника. Покупка жилья в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве требует другой проверки: застройщика, проекта, договора и порядка внесения денег. Не переносите правила обычной продажи квартиры на такую сделку.
Содержание:
Какие документы запросить у продавца
Попросите документы до подписания соглашения о предварительном платеже. Для начала нужны:
- паспорт собственника; если собственников несколько — документы каждого участника продажи;
- свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру;
- документ, по которому продавец приобрёл квартиру: договор купли-продажи, дарения или передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда либо другой документ-основание;
- документы о браке, его расторжении и разделе имущества, если они относятся к приобретению квартиры; при необходимости — согласие супруга;
- сведения о зарегистрированных и проживающих лицах, а также документы, объясняющие их право пользоваться квартирой;
- поэтажный план и документы о согласовании выполненной перепланировки;
- сведения о задолженности за содержание жилья, коммунальные услуги и отдельно за капитальный ремонт;
- проект договора с условиями оплаты, освобождения квартиры и передачи ключей.
Дополнительный комплект зависит от истории квартиры. Для продажи по доверенности нужна доверенность; при действующей ипотеке — документы банка о долге и порядке сделки; при продаже доли ребёнка — разрешение органа опеки и документы для исполнения его условий. Если использован материнский капитал, необходимо проверить оформление долей членов семьи.
Не ограничивайтесь фотографиями отдельных страниц. Для проверки договора или свидетельства нужны все страницы, приложения и реквизиты. Перед подписанием сверяют оригиналы бумажных документов либо подлинность электронных документов. Если продавец откладывает предоставление существенных документов до дня расчёта, сначала выясните причину: оплачивать ещё не проверенную квартиру рискованно.
Как прочитать выписку ЕГРН и установить собственника
Сверьте кадастровый номер, адрес, назначение, площадь и вид права. При покупке целой квартиры нужно проверить права всех собственников, а не только человека, который показывает жильё. Размер доли в выписке должен соответствовать тому, что продаётся по договору. Ошибку в адресе или площади необходимо объяснить документами, а не уверением продавца, что «так было всегда».
В выписке, полученной посторонним лицом, персональные данные собственника-гражданина могут быть скрыты. Это предусмотрено статьями 36.3 и 62 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поэтому отсутствие фамилии в такой выписке не означает отсутствие собственника. Попросите продавца предоставить выписку, полученную им как правообладателем. Если продавец согласен раскрыть свои сведения третьим лицам через реестр, он подаёт заявление о возможности предоставления персональных данных правообладателя. Это отдельное действие собственника, а не право покупателя запросить любые сведения о нём. Из общего правила есть исключения для лиц, которым закон предоставляет доступ.
Сопоставьте сведения о собственнике с паспортом и документом-основанием. Отдельно прочитайте раздел об ограничениях и обременениях, отметки о возражениях и заявленных притязаниях, если они есть. При этом выписка подтверждает сведения реестра на дату её выдачи: между проверкой и подписанием могут появиться новые записи. Перед сделкой получите актуальные сведения повторно.
Если продавец прислал электронную выписку, попросите исходный файл и файл электронной подписи, когда она выдана отдельно. Фотография экрана и распечатка PDF не позволяют проверить подпись. Если вы не можете подтвердить подлинность электронного документа, предложите продавцу вместе обратиться в МФЦ: собственник запросит выписку о своей квартире на бумаге, а вы сможете сверить полученный документ с паспортом и документом-основанием. До получения проверяемого документа отложите оплату. Не вводите паспортные данные и платёжные реквизиты на случайном сайте, обещающем «полную историю квартиры».
Почему нужно изучить документ, по которому продавец получил квартиру
Выписка ЕГРН и документ-основание решают разные задачи. Первая показывает зарегистрированное право. Второй помогает понять, почему оно возникло и какие обстоятельства могли остаться за пределами реестра. Например, по договору покупки устанавливают дату приобретения и участников сделки; по документам приватизации — круг лиц, которые имели право участвовать в ней; по наследственным документам — основание наследования.
Проверьте, совпадают ли объект и приобретатель в документе со сведениями ЕГРН, выполнены ли условия приобретения и нет ли документов о последующем изменении права. Если право установлено судом, прочитайте решение целиком и проверьте его вступление в законную силу. Одна страница с резолютивной частью не всегда объясняет спор и права других участников.
Недавнее наследование, несколько быстрых перепродаж или продажа по заметно сниженной цене требуют объяснения. Они не запрещают покупку, но повышают значение проверки предыдущих сделок, судебных споров и расчётов. Если продавец не может объяснить существенное расхождение, не подменяйте отсутствующий документ его письменным обещанием.
Как проверить ипотеку, арест и другие ограничения
Ипотеку квартиры проверяют по ЕГРН и документам залогодержателя. Реестр уведомлений о залоге движимого имущества не предназначен для проверки ипотеки квартиры. Отсутствие записи в нём ничего не говорит о том, заложено ли покупаемое жильё.
При действующей ипотеке запросите у продавца документы банка об остатке долга, условиях продажи, погашения кредита и прекращения записи об ипотеке. Не перечисляйте деньги на основании обещания «сначала рассчитаемся, потом снимем залог». До платежа должно быть понятно, какая сумма поступит банку, какая — продавцу, при каких условиях зарегистрируют переход права и что произойдёт, если регистрация не состоится.
Арест или запрет регистрационных действий нельзя устранить одной фразой в договоре об отсутствии обременений. Нужно установить, кем и на каком основании введено ограничение, какие документы подтверждают его прекращение и внесены ли соответствующие сведения в реестр. Аренду, ренту, сервитут и другие выявленные права третьих лиц рассматривают отдельно: у каждого ограничения свои последствия для покупателя.
Когда требуется согласие супруга
Выясните, состоял ли продавец в браке в момент приобретения квартиры и на какие средства она приобретена. Регистрация права только на одного супруга не доказывает, что квартира принадлежит исключительно ему. Статьи 34 и 35 Семейного кодекса РФ регулируют общее имущество супругов и распоряжение им; для продажи недвижимости, относящейся к такому имуществу, проверяют нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По статье 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также полученное им в дар или по наследству, по общему правилу является его личным имуществом. Поэтому требование согласия зависит от основания приобретения и режима собственности, а не только от наличия брака сегодня. Брачный договор, соглашение или решение суда о разделе имущества тоже могут изменить вывод.
Развод не подтверждает, что совместное имущество уже разделено. Запросите документы о разделе, если квартира приобретена в браке, а продавец теперь разведён. При споре о вложениях в личное имущество или о средствах, потраченных на покупку, необходима отдельная оценка. Не пытайтесь разрешить такой спор по отметке в паспорте.
Что проверить, если у продавца есть дети или использован материнский капитал
Сначала разделите две ситуации: ребёнок владеет долей либо только зарегистрирован в квартире. При обычной продаже квартиры или доли, принадлежащей ребёнку, необходимы разрешение органа опеки и попечительства и нотариальное удостоверение сделки — статья 37 ГК РФ и часть 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ. В разрешении могут быть условия о приобретении другого жилья или зачислении денег на счёт. Их нужно прочитать до согласования расчётов.
Регистрация ребёнка по месту жительства не равна праву собственности. Она не позволяет применять правила продажи детской доли к любой квартире, где зарегистрирован несовершеннолетний. Но пункт 4 статьи 292 ГК РФ требует согласия органа опеки при продаже жилья, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения, о которых известно органу опеки, если продажа затрагивает их права или охраняемые законом интересы. В такой ситуации запросите у продавца документы о статусе ребёнка, основаниях его проживания и согласие органа опеки. Если продажа оставляет ребёнка без жилья или обнаружены сведения, что родители фактически не защищают его интересы, перед оплатой необходим отдельный юридический разбор: формального отсутствия опеки недостаточно для вывода о безопасности сделки.
Спросите, использовался ли материнский капитал при покупке или погашении ипотеки. Жильё, приобретённое с его использованием, должно быть оформлено в общую собственность предусмотренных законом членов семьи; это следует из части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ. Порядок разъясняет Социальный фонд России. Если доли ещё не оформлены, нужно выяснить обстоятельства и устранить нарушение до продажи, а не принять обещание продавца выделить их после получения денег.
Попросите документы о направлении средств материнского капитала и оформлении долей. Одного ответа продавца «маткапитал не использовали» недостаточно, когда другие документы указывают на обратное. Не считайте выписку ЕГРН исчерпывающим подтверждением исполнения семейных обязательств.
Кто сможет жить в квартире после покупки
Проверяйте не только регистрацию по месту жительства, но и основания пользования. Попросите сведения о зарегистрированных лицах в доступной для собственника форме, документы о приватизации, договоры найма и сведения о людях, которые фактически проживают в квартире. Название документа о регистрации и порядок его получения зависят от региона и органа, который его выдаёт: универсальной «выписки из домовой книги» для любой квартиры нет.
Особое внимание требуется, если кто-то отказался от участия в приватизации, имея равное право пользоваться жильём. Статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ устанавливает защиту таких пользователей. Нельзя уверять покупателя, что смена собственника обязательно прекращает их право проживания. Нужно изучить документы приватизации, последующее поведение пользователя, соглашения и судебные решения, если они были.
Право пользования может следовать и из других оснований, например завещательного отказа. Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, если в жилье есть лица, сохраняющие по закону право пользования после продажи, их перечень с указанием прав является существенным условием договора. Простое обещание продавца «всех выписать» не отвечает на вопрос, можно ли прекратить конкретное право.
Закон не требует, чтобы во всякой продаже все жильцы были сняты с регистрационного учёта до подписания договора. Стороны могут согласовать иной порядок. Для покупателя важно установить точный срок освобождения квартиры и снятия с учёта, кто обязан это сделать и какие последствия предусмотрены при нарушении. Если покупатель не готов приобретать жильё с сохраняющимися пользователями, этот вопрос нужно решить до сделки.
Как проверить продавца и его представителя
Сверьте данные паспорта продавца со сведениями в выписке ЕГРН и документе-основании и встретитесь с ним, даже если переговоры ведёт представитель. Уточните причину продажи, порядок получения денег и передачи жилья. Посредник, который показывает квартиру, не обязательно имеет полномочия подписывать договор или принимать оплату.
Нотариальную доверенность проверяют через сервис Федеральной нотариальной палаты. После проверки реквизитов прочитайте сам текст: на какую квартиру выданы полномочия, вправе ли представитель продать её, согласовать цену, получить деньги и подать документы на регистрацию. Повторите проверку перед подписанием. Наличие записи в сервисе не заменяет чтение полномочий и не доказывает, что каждый пункт предлагаемого договора одобрен собственником.
При сомнениях в том, понимает ли продавец условия сделки, не делайте медицинских выводов по возрасту. Статья 177 ГК РФ предусматривает возможность оспаривания сделки лица, которое в момент её совершения не могло понимать значение своих действий или руководить ими. Но покупатель не вправе свободно получать чужую медицинскую документацию. Такие обстоятельства требуют деликатной проверки волеизъявления и законных способов подтверждения, а не обещания «проверить дееспособность по базе».
Для открытой проверки продавца используйте разные источники:
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве: в разделе должников выберите физических лиц, ищите по фамилии, имени и отчеству или известному ИНН. В найденной карточке сопоставьте сведения о человеке, номер дела и опубликованные сообщения;
- Картотека арбитражных дел: поиск по участнику или номеру дела помогает прочитать судебные акты о банкротстве, а не ограничиться сообщением в реестре;
- Банк данных исполнительных производств ФССП России: выберите поиск физических лиц, укажите фамилию, имя, дату рождения и территориальный орган. Сверяйте данные человека и предмет производства;
- официальный сайт соответствующего суда общей юрисдикции: в разделе судебного делопроизводства проверяйте известные споры о квартире, наследстве или семейных правах. Если продавец сообщил номер дела, запросите судебный акт и сопоставьте его с карточкой суда.
При совпадении имени уточняйте дополнительные данные: дело однофамильца не доказывает задолженность продавца. Если найден спор, прочитайте его предмет и судебные акты, а не только статус карточки. Любой найденный долг не означает запрет продажи, но существенная задолженность и банкротство требуют оценки риска оспаривания сделки. Отсутствие опубликованного дела не подтверждает отсутствие всех долгов и не устраняет риск последующего оспаривания. Если сервис временно недоступен или требует проверки пользователя, не считайте это результатом «сведений нет».
Какие долги переходят покупателю
Не объединяйте коммунальные платежи и взносы на капитальный ремонт в одну проверку. По общему правилу обязанность нового собственника оплачивать жильё и коммунальные услуги возникает с приобретением права — статья 153 Жилищного кодекса РФ. Долг прежнего собственника за такие услуги не становится долгом покупателя только из-за продажи квартиры.
Для капитального ремонта действует специальное правило части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ: неисполненная обязанность предыдущего собственника по уплате взносов переходит к новому собственнику. Исключение установлено для долга Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, которые были предыдущими собственниками. Это различие подтверждает разъяснение прокуратуры.
Поэтому запросите отдельные сведения у управляющей организации и у лица, которое ведёт расчёты по капитальному ремонту. Если долг есть, согласуйте его погашение продавцом и получите подтверждение платежа. При передаче квартиры зафиксируйте показания счётчиков и дату передачи. Это поможет разграничить начисления до и после сделки, если в квитанциях останутся прежние суммы.
Как сопоставить план с квартирой при осмотре
Сравните расположение стен, дверей, кухни, санузлов и оборудования с документами. У продавца должны быть документы о согласовании и завершении выполненных работ, когда они необходимы. Статьи 25–29 Жилищного кодекса РФ регулируют переустройство и перепланировку, включая последствия самовольных работ.
Не принимайте отсутствие отметки в выписке ЕГРН за доказательство, что любую переделку разрешили. Различие между планом и фактическим состоянием нужно объяснить. Если продавец утверждает, что изменение «легко узаконить», попросите подтверждающие документы и заключение специалиста: возможность согласования зависит от конкретных работ, состояния дома и соблюдения обязательных требований.
Осмотр включает следы протечек, трещины, состояние коммуникаций, вентиляции и общего имущества дома. Юрист проверяет документы и правовые последствия; инженер оценивает техническое состояние. При серьёзных дефектах полезнее отдельное обследование, чем формальная запись в договоре, что покупатель всё осмотрел и претензий не имеет.
Что решить до аванса и окончательного расчёта
Составьте короткий перечень нерешённых вопросов по конкретной квартире: получить согласие, оформить доли, снять ограничение, подтвердить право пользования, устранить расхождение в плане. Для каждого вопроса укажите документ, который продавец должен предоставить, и срок. Если без этого вы не готовы покупать, условие необходимо отразить в соглашении о предварительном платеже.
В соглашении должны быть понятны сумма, назначение платежа, срок заключения договора и условия возврата. До перечисления денег выясните, кому они поступят и вправе ли этот человек их принимать.
Аванс — предварительная оплата, а задаток дополнительно обеспечивает исполнение обязательства. По статье 380 ГК РФ соглашение о задатке должно быть письменным; при сомнении в назначении суммы она считается авансом, если не доказано иное. Статья 381 ГК РФ предусматривает: при прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения задаток возвращают; если за неисполнение отвечает давшая его сторона, сумма остаётся у получателя; если отвечает получатель, он уплачивает двойную сумму. Вопрос об убытках решается отдельно с учётом закона и договора. Для аванса такой штрафной функции нет, но право на возврат и возможные встречные требования зависят от обстоятельств и условий соглашения.
Заранее запишите, возвращается ли платёж при обнаружении конкретного препятствия к покупке, отказе в регистрации или затянувшемся устранении её приостановления, кто должен вернуть деньги и в какой срок. Не подписывайте соглашение, по которому отсутствие нужного согласия или скрытый арест всё равно оставляют вас обязанным купить квартиру.
В основном договоре согласуйте полную цену, получателя денег, сроки регистрации и передачи, судьбу мебели и оборудования, проживающих лиц и выявленных долгов. Условия аккредитива, эскроу или другого способа расчёта должны соответствовать договору: когда продавец получит деньги, какие документы потребуются, что делать при приостановлении или отказе в регистрации. Выбор банковского инструмента без проверки этих условий не решает проблему.
При передаче составьте акт, перечислите переданные ключи и документы, укажите показания счётчиков и обнаруженные недостатки. Сохраните договор, выписки, документы проверки, подтверждения оплаты и акт. При дальнейшем споре они помогут установить, что было согласовано, проверено и исполнено.
Когда сделку стоит приостановить
Не торопитесь подписывать договор и передавать деньги, если продавец не предоставляет документ-основание, полномочия представителя неясны, собственники не согласовали продажу, обнаружен неразрешённый спор о квартире или условия банка не позволяют безопасно завершить расчёт. Сначала установите причину и документы, необходимые для её устранения.
Не каждый выявленный недостаток означает отказ от покупки. Часть вопросов можно разрешить документами, изменением договора или последовательности действий. Но право третьего лица, неисполненное условие органа опеки или существенный дефект нельзя признать устранённым только потому, что стороны включили общую оговорку об отсутствии претензий.
Если нужна проверка конкретной сделки, передайте выписку ЕГРН, документ-основание, проект договора и имеющиеся документы о семье, пользователях и ограничениях. Юрист объяснит выявленные обстоятельства, запросит недостающие документы и предложит изменения договора и расчётов. Обсудить проверку квартиры и документов с адвокатом.
